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繰上げ返済のすすめ

■繰上げ返済とは?
繰上げ返済とは、毎月支払っている住宅ローン返済額とは別に、まとまった金額の返済をすることをいいます。

繰上げ返済の方法としては、ローン残高の一部を繰上げ返済する「一部繰上げ返済」と、返済期間中にローン残高の全部を支払ってしまう「全部繰上げ返済」とがあります。

一般的には、全部繰上げ返済よりも、一部繰上げ返済をしてローン残高および支払い利息を減らす方法が多く利用されています。繰上げ返済分は、すべて元金部分の返済に回るため、その分の利息がなくなり支払い利息が軽減されるしくみになっています。

■一部繰上げ返済の種類
さらに一部繰上げ返済の中にも「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2種類の返済方法があります。

●期間短縮型
現在支払っている毎月のローン返済額は変えずに、残りの返済期間を短縮するやり方です。ローン返済開始後、早い段階で行うほど大きな効果を見込むことが出来ます。こちらの方が、支払利息の軽減効果は高いといわれています。

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<例>3000万円を金利3%、返済期間35年で借入れた場合。
毎月の返済額は約11.5万円になります。これを5年後に約100万円繰上げ返済したとしましょう。返済額は11万円のまま、住宅ローンの完済時期は約20回分早まり、金額にして140万円相当の利息を軽減できることになります。

●返済額軽減型
現在支払っている住宅ローンの返済期間は変えずに、毎月の返済額を軽減するやり方です。毎月の返済額を減らすわけですから、日々のやりくりは楽になりますが、利息の軽減効果は期間短縮型に比べて低いといわれています。

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<例>3000万円を金利3%、返済期間35年で借入れし、5年後に約100万円の繰上げ返済をした場合。
毎月の返済額が、繰上げ返済前の11.5万円⇒11.1万円となり、月々約4000円、合計約50万円の支払い利息が軽減できることになります。

■繰上げ返済の優先順位
公的融資と民間ローンなど、複数の住宅ローンを利用している場合、どの商品から繰上げ返済していくのがよいのでしょうか。以下に優先順位をつけてみました。

1.金利が高い住宅ローン
金利の高い商品ほど、繰上げ返済した時に支払い利息・返済総額を多く減らすことが出来ます。

2.変動金利の住宅ローン
現在のような低金利時代が長く続けばよいのですが、将来の金利がどうなるかはわかりませんので、返済金利がアップする前に繰上げ返済しておきましょう。

3.返済期間の長い住宅ローン
返済期間が長く、定年後も住宅ローンを払い続けなければならないのは不安です。出来れば早めに繰上げ返済で期間を短縮しておくのが得策です。

4.借入金額の多い住宅ローン
11年目以降に金利が上昇する「段階金利制度」などの商品を利用している場合は、金利上昇の前に繰上げ返済で総返済額を軽減しておくのが有利です。

■繰上げ返済時の手数料について
繰上げ返済は、何回でも実行することができます。ただし、下図のように繰上げ返済時には手数料がかかってきますので、そのあたりも考慮にいれた上で効率的に行ってください。

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